Lea nuestra nota y entérese si Simon Property en una buena idea de inversión
Esta compañia de inversión en bienes raíces es propietario, desarrolla y administra bienes raíces minoristas, principalmente centros comerciales y centros comunitarios / de estilo de vida.
El Negocio
Vemos como los ingresos disminuirán al menos un 20% en 2020 debido a los cierres obligatorios de Covid-19, así como a los cierres minoristas anteriores a Covid, con el potencial de volver a un crecimiento medio de un solo dígito para 2021. La ocupación disminuyó a 91,4% en el tercer trimestre de 2020 , frente al 92,9% del trimestre anterior. Creemos que los inquilinos minoristas seguirán siendo desafiados y SPG no será inmune a quiebras de inquilinos adicionales, pero vemos a SPG relativamente mejor que sus pares dado que su balance general actúa como un amortiguador. Vemos que SPG mantiene cierto apalancamiento de precios impulsado por sus propiedades de Clase A, pero la flexibilización de los diferenciales ha sido mediocre. SPG se beneficia debido a los aumentos de arrendamientos incorporados, con un aumento interanual del alquiler del 2,9% en el tercer trimestre. Los ingresos operativos netos de propiedades comparables disminuyeron un 24,4% interanual en el tercer trimestre, una aceleración desde la caída del 18,5% interanual del segundo trimestre. Al 6 de noviembre, SPG recaudó el 72% de las rentas del segundo trimestre y el 85% del tercer trimestre. Esperamos que la dinámica operativa de los centros comerciales siga siendo un desafío, pero creemos que SPG tiene más opciones dado su tamaño y la flexibilidad del balance. Sin embargo, si bien la administración de SPG insinuó anteriormente que se convertiría en un REIT más diversificado con otros tipos de propiedades, desde entonces ha decidido duplicar el espacio del centro comercial con la adquisición de Taubman, que consideramos como un factor negativo.
Caso de Inversión
A pesar de un rebote del abismo de Covid-19, todavía vemos que los inversores subestiman el declive del centro comercial como lugar de compras. Creemos que los centros comerciales se mantendrán en un declive de varias décadas debido a los cambios en el comportamiento de compra, y varias tiendas ancla se convertirán en un pasivo para SPG en lugar de una atracción de tráfico. Si bien SPG sigue siendo "el mejor de su clase", nos preocupa su decisión de invertir en minoristas de indumentaria en bancarrota como Forever 21, Brooks Brothers y J.C. Penney. Si bien estamos seguros de que SPG obtenga un mejor trato en la adquisición de Taubman, todavía desconfiamos de que SPG duplique el formato de centro comercial en lugar de diversificarse en otros activos. Además, las secuelas de Covid-19 probablemente reducirán el gasto del consumidor y acelerar los cierres de tiendas más de lo que los inversores anticipan actualmente. Los riesgos de nuestra recomendación y precio objetivo incluyen un desempeño minorista mejor de lo esperado, cierres minoristas menores de lo esperado o quiebras, aumento del gasto de los consumidores y una fuerte caída en las tasas de interés.
Nuestro precio objetivo de $ 65 es igual a 6.6x nuestra estimación de FFO de 2021 y por encima de su par más cercano en 4.0x dado el balance y los activos superiores de SPG.
Nuestra evaluación de riesgos es MEDIO. Nuestra evaluación de riesgos refleja la posición de SPG como los mayores propietarios de centros comerciales, con una diversidad geográfica y de inquilinos. Si bien SPG se considera "el mejor de su clase" cuando se trata de centros comerciales y tiene el mejor balance general en comparación con sus pares, creemos que el formato minorista de centro comercial cerrado corre el riesgo de sufrir interrupciones continuas. Notamos que el formato ya estaba pasando de moda antes de Covid-19, que solo ha servido para acelerar la desaparición de muchos centros comerciales. Creemos que SPG necesitará invertir más en sus propiedades para reposicionarlas y considera que su táctica de adquirir a sus inquilinos en quiebra es arriesgada.
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