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Este fideicomiso de inversión inmobiliaria es líder mundial en logística inmobiliaria; su cartera de más de 3000 edificios en 19 países se centra en mercados de alta barrera
El Negocio
Vemos un crecimiento de los ingresos del 6% al 8% en 2021 y que continuará hasta 2022 dada la sólida demanda y las condiciones de suministro aún estrictas. Las tasas de ocupación aumentaron al 95,8% en el cuarto trimestre de 2020, 50 pb más que en el trimestre anterior. Vemos que PLD continúa con su estrategia de impulsar las tarifas de alquiler más altas a expensas de una ocupación ligeramente menor, lo que maximizará los ingresos a largo plazo), esperamos una cierta recuperación del margen hasta el 19,9% en el año 2022. PLD continúa beneficiándose de una fuerte demanda y apalancamiento de precios debido a sus propiedades deseables ubicadas cerca de los centros de población urbana. Las tasas de alquiler en efectivo siguen impresionando, con un crecimiento interanual del 13,4% en el cuarto trimestre de 2020, frente a la tasa del 11,7% del último trimestre. Vemos espacio para más subidas debido a la fuerte demanda y la oferta limitada. La utilidad operativa neta (NOI) de las mismas tiendas creció un 3.0% en el cuarto trimestre, una tasa que vemos sostenible en 2021. Continuamos pronosticando una pista de varios trimestres para aumentos de tasas positivos ya que la oferta y la demanda se mantienen equilibradas. Aunque la vacante industrial ha aumentado a medida que ha aumentado la oferta, creemos que la escasez de tierras y los permisos estrictos mantendrán la oferta bajo control, especialmente en las ubicaciones costeras de Nivel 1, donde se encuentran la mayoría de los activos de PLD. Creemos que el comercio electrónico seguirá impulsando la demanda, incluso si el gasto de los consumidores cae.
Caso de Inversión
Creemos que los inversores continúan descontando la demanda de los centros logísticos de PLD ubicados en ubicaciones clave con mayores barreras de entrada que son difíciles de igualar para los competidores dados los derechos de zonificación difíciles de obtener.
resultando en nuestra opinión de Compra. También creemos que la capacidad de PLD para aumentar los alquileres es sólida, ya que los gastos de alquiler del almacén son solo aproximadamente el 5% de los costos totales de la cadena de suministro. Si bien el Covid-19 redujo el gasto total del consumidor, ha acelerado años de crecimiento del comercio electrónico, comprimiéndolo en solo unos pocos meses, lo que resultó en un cambio radical y un mayor nivel de gasto en comercio electrónico en el futuro, aumentando la demanda de espacio de PLD. Los riesgos de nuestra recomendación y precio objetivo incluyen un aumento más rápido de lo anticipado en el suministro de instalaciones de distribución, lo que podría conducir a un exceso de capacidad, una caída en la demanda de espacio industrial (estrechamente relacionado con el gasto del consumidor y los ciclos económicos) o un fuerte aumento de las tasas de interés.
Nuestro objetivo de $ 115 es igual a 29.0x nuestro flujos por operaciones estimado para 2021, por encima del promedio de pares de REIT industriales de 26.5x, que creemos está justificado dado el mayor crecimiento de los alquileres, la diversificación geográfica de activos y la probada capacidad de la gerencia para ejecutar grandes adquisiciones. Junto con una tasa de dividendo anual de 2.2%
Nuestra evaluación de riesgos es MEDIA. Refleja la posición de PLD como uno de los mayores propietarios de espacio industrial en el mundo y su amplia diversificación geográfica y de clientes, compensada por su influencia en el consumo y el comercio global.
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